Kto może kupić działkę rolną w Polsce i jakie warunki trzeba spełnić?
Nabycie nieruchomości rolnej w Polsce wiąże się z szeregiem wymogów prawnych, które mają na celu ochronę polskiego rolnictwa i zapobieganie spekulacjom ziemią rolną. Choć proces ten może wydawać się skomplikowany, dla osób spełniających określone warunki, nabycie takiej nieruchomości może być doskonałą inwestycją. Kto więc może kupić działkę rolną w Polsce i jakie zasady obowiązują przy jej nabywaniu? W tym artykule wyjaśnimy, kto ma prawo do zakupu ziemi rolnej, jakie warunki trzeba spełnić oraz jakie ograniczenia mogą dotyczyć takich transakcji.
Polecamy: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana przed zakupem? Praktyczny poradnik
Kto może kupić działkę rolną?
Zasadniczo, nabycie nieruchomości rolnej jest regulowane przepisami prawa, które określają, kto może nabyć działki. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą działki rolnej może być przede wszystkim osoba posiadająca status rolnika indywidualnego. Oznacza to, że nabywca musi posiadać kwalifikacje rolnicze oraz prowadzić działalność rolniczą (lub planować rozpoczęcie działalności rolniczej w ciągu 5 lat od zakupu ziemi).
Czy osoba nie będąca rolnikiem może kupić działkę rolną?
Tak, w niektórych przypadkach osoba, która nie jest rolnikiem, może również kupić działkę rolną. Jednak są pewne ograniczenia:
-
Działki rolne do 0,3 ha – osoba nieposiadająca statusu rolnika może kupić działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha użytków rolnych bez żadnych ograniczeń.
-
Działki rolne między 0,3 a 1 ha – w przypadku działki rolnej o powierzchni większej niż 0,3 ha, ale mniejszej niż 1 ha, konieczne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Dodatkowo, w takich przypadkach może wystąpić prawo pierwokupu, które przysługuje dzierżawcy tej działki lub KOWR. Oznacza to, że zanim dojdzie do finalizacji transakcji, KOWR lub dzierżawca mają pierwszeństwo w zakupie.
-
Działki rolne powyżej 1 ha – jeżeli osoba, która nie jest rolnikiem, chce kupić działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha, wymaga to zgody Dyrektora KOWR. Co ważne, nabywca musi wykazać ważną przyczynę zakupu – np. relacje rodzinne (zakup nieruchomości w pobliżu miejsca zamieszkania rodziców czy dziadków). W takim przypadku, oprócz zgody KOWR, konieczne będzie także zobowiązanie się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionej działce przez co najmniej 5 lat.
Prawo pierwokupu – co oznacza?
Prawo pierwokupu to szczególne prawo, które przysługuje osobom lub instytucjom, które mają pierwszeństwo w zakupie nieruchomości przed innymi potencjalnymi nabywcami. W kontekście ziemi rolnej, prawo pierwokupu dotyczy szczególnie sytuacji, w których działka ma powierzchnię między 0,3 a 1 ha. W przypadku takich nieruchomości, przed dokonaniem transakcji sprzedaży, sprzedający musi zapoznać się z potencjalnym uprawnieniem do skorzystania z tego prawa.
Prawo pierwokupu może przysługiwać przede wszystkim dzierżawcy, który aktualnie użytkuje daną działkę rolną, jeśli spełnia określone w ustawie warunki. Jeśli jednak działka spełnia kryteria powierzchniowe (0,3 - 1 ha), to prawo pierwokupu może przysługiwać także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
W takim przypadku proces sprzedaży rozpoczyna się od zawarcia tzw. warunkowej umowy sprzedaży, która jest następnie przesyłana do KOWR. Ośrodek ma 1 miesiąc na podjęcie decyzji, czy skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Jeżeli KOWR zdecyduje się na realizację tego prawa, to może przejąć nieruchomość na warunkach określonych w umowie.
W przypadku, gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, transakcja sprzedaży może zostać sfinalizowana z innym nabywcą. Oznacza to, że w praktyce, zanim właściciel działki zdecyduje się na finalizację transakcji, musi poczekać na decyzję ośrodka lub dzierżawcy, który ma możliwość pierwokupu.
Może Cię zainteresować: Wycinka drzew na działce - co trzeba wiedzieć?
Jakie formalności towarzyszą zakupowi działki rolnej?
Proces zakupu działki rolnej wiąże się z kilkoma formalnościami, które warto poznać przed podjęciem decyzji o zakupie:
-
Zgoda KOWR – w przypadku nabycia działki powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem, konieczne jest uzyskanie zgody KOWR, która wydawana jest w formie decyzji administracyjnej.
-
Prawo pierwokupu – jeżeli chodzi o działki o powierzchni między 0,3 a 1 ha, dzierżawca lub KOWR mają prawo pierwokupu. Sprzedający musi zawrzeć z kupującym warunkową umowę sprzedaży, a KOWR ma miesiąc na złożenie oświadczenia, czy skorzysta z tego prawa.
-
Koszty – przy zakupie działki rolnej, poza ceną samej nieruchomości, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, w tym:
-
Opłaty notarialne, w tym taksa notarialna (jej wysokość zależy od wartości transakcji).
-
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi 2% wartości nieruchomości, jeśli sprzedawcą jest osoba fizyczna. W niektórych przypadkach możliwe jest zwolnienie z obowiązku zapłaty PCC, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w ramach pomocy de minimis w rolnictwie, zgodnie z przepisami rozporządzenia Komisji (UE) nr 1408/2013
-
Opłaty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej oraz wpisem do niej.
-
Zakup działki rolnej – więcej na temat kosztów
Zakup działki rolnej wiąże się z kilkoma obowiązkowymi kosztami. Pierwszym z nich jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości nieruchomości i jest płacony przez nabywcę.
Dodatkowo, konieczne będą opłaty notarialne, których wysokość zależy od wartości transakcji – zwykle wynosi to kilka procent ceny nieruchomości.
Kolejnym kosztem są opłaty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności – aktualnie wynoszą one 100 zł za założenie księgi oraz 200 zł za wpis do niej. Wszystkie te opłaty stanowią dodatkowe obciążenie finansowe, które warto uwzględnić w planowanym budżecie zakupu działki rolnej. Warto jednak zaznaczyć, że nie zawsze konieczne jest zakładanie nowej księgi wieczystej – w przypadku większości transakcji wystarczy dokonanie samego wpisu prawa własności do już istniejącej księgi.
Odrolnienie działki – czy można wybudować dom na działce rolnej?
W przypadku gdy działka rolna nie ma przeznaczenia budowlanego, proces odrolnienia może okazać się konieczny, by umożliwić budowę domu. Jeśli działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), należy sprawdzić, jakie jest jej przeznaczenie w wypisie z rejestru gruntów. W przypadku gdy działka przeznaczona jest na cele rolne, konieczne może być wystąpienie o warunki zabudowy. W niektórych przypadkach, aby wybudować dom, konieczne będzie odrolnienie działki, co wiąże się z dodatkowymi kosztami i decyzjami administracyjnymi.
W przypadku gruntów klasy I-III oraz niektórych klas IV-VI konieczne będzie zatem odrolnienie, natomiast dla gruntów klasy IV-VI pochodzenia mineralnego wystarczy tylko uzyskanie warunków zabudowy. Należy także pamiętać, że odrolnienie wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak opłata w starostwie.
Podsumowanie – odrolnienie działki, czyli ważne kroki
Proces nabycia nieruchomości rolnej w Polsce jest regulowany przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego i związane z nim przepisy mające na celu zapobieganie nadmiernej koncentracji gruntów rolnych oraz ochronę gospodarstw rolnych. Kto może kupić działkę rolną, zależy od spełnienia określonych warunków, takich jak posiadanie kwalifikacji rolniczych i prowadzenie działalności rolniczej.
Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha użytków rolnych bez specjalnych ograniczeń, natomiast zakup działki rolnej powyżej 1 ha wymaga zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) oraz uzasadnienia potrzeby zakupu, np. w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działki rolne, których powierzchnia wynosi od 0,3 ha do 1 ha, mogą podlegać prawu pierwokupu przez dzierżawców lub KOWR. Przed zakupem działki warto sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz skonsultować się z organem administracji publicznej, aby uzyskać niezbędne decyzje administracyjne.
Dobrym krokiem jest również wcześniejszy kontakt z notariuszem, który oceni, czy w danym przypadku konieczne będzie uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W praktyce zdarza się, że KOWR błędnie żąda takiej zgody, mimo że nie wynika to wprost z obowiązujących przepisów. Dlatego tak istotne jest skorzystanie z pomocy specjalisty, który posiada doświadczenie i wiedzę w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi.
Warto pamiętać, że dyrektor generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa ma uprawnienia do podejmowania decyzji dotyczących zakupu ziemi rolnej powyżej 1 ha oraz oceny wpływu takiej transakcji na skład gospodarstwa rodzinnego. Proces zakupu ziemi rolną wymaga dokładnej analizy, w tym kwestii związanych z użytkami rolnymi, produkcją rolną oraz wykształceniem średnim rolniczym przyszłego nabywcy.
Szukasz idealnej działki rolnej? Na naszej platformie Grunt Guru znajdziesz ogłoszenia, które spełnią Twoje oczekiwania, a proces zakupu stanie się prostszy i szybszy. A na przykład, jeśli planujesz sprzedaż swojej działki, skorzystaj z naszego bezpłatnego ogłoszenia sprzedaży, w ramach którego otrzymasz analizę swojej działki. Dzięki zaawansowanym narzędziom GIS oferujemy precyzyjną analizę przestrzenną gruntu, uwzględniającą lokalizację, wymiary i otoczenie. Z naszą pomocą zyskasz rzetelną ocenę atrakcyjności swojej nieruchomości na rynku. Wybierz Grunt Guru i podejmuj decyzje oparte na profesjonalnych źródłach.
Przeczytaj też: Odrolnienie działki – koszty, procedury i nowe przepisy na 2025 rok
FAQ – seria pytań i odpowiedzi
1. Kto może nabyć działkę rolną w Polsce?
Zgodnie z ustawą, działkę rolną może nabyć osoba posiadająca status rolnika indywidualnego, która prowadzi działalność rolniczą lub planuje ją rozpocząć w ciągu 5 lat od zakupu.
2. Jakie są warunki zakupu działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem, jeśli ma ona powierzchnię do 0,3 ha?
Osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha użytków rolnych bez żadnych szczególnych wymagań ani zgód.
-
Co to jest prawo pierwokupu w kontekście zakupu działki rolnej?
Prawo pierwokupu daje dzierżawcy lub KOWR pierwszeństwo w zakupie działki rolnej przed innymi potencjalnymi nabywcami, szczególnie dla działek o powierzchni między 0,3 ha a 1 ha.
4. Jaka jest maksymalna powierzchnia działki rolnej, którą osoba niebędąca rolnikiem może kupić bez zgody KOWR?
Osoba nie będąca rolnikiem może kupić działkę rolną do 0,3 ha użytków rolnych bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR.
5. Jakie formalności należy spełnić przy zakupie działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem?
Osoba, która nie prowadzi gospodarstwa rolnego, a chce kupić działkę powyżej 1 ha, musi uzyskać zgodę KOWR oraz uzasadnić transakcję, na przykład relacjami rodzinnymi.
6. Jakie są dodatkowe koszty związane z zakupem działki rolnej?
Zakup działki rolnej wiąże się z kosztami takimi jak opłaty notarialne, podatek PCC oraz opłaty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej.
7. Co oznacza "odrolnienie działki" w kontekście budowy domu?
Odrolnienie działki to proces zmiany jej przeznaczenia z rolnego na budowlane, co jest konieczne, jeśli działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.
8. W jakim przypadku osoba nie będąca rolnikiem może kupić działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha?
Osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę powyżej 1 ha, jeśli uzyska zgodę KOWR i uzasadni zakup.
9. Jakie są koszty związane z założeniem księgi wieczystej po zakupie działki rolnej?
Założenie księgi wieczystej wiąże się z opłatą 100 zł, a wpis do niej kosztuje 200 zł.
10. W jakiej sytuacji KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu?
KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu w przypadku działek rolnych o powierzchni między 0,3 ha a 1 ha, zanim dojdzie do finalizacji transakcji.